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Menos de uno de cada cuatro de los 18,6 millones de hogares españoles alquila su vivienda, lo que refleja un fuerte sesgo político hacia la propiedad de la vivienda. Los inquilinos son jóvenes, tienen ingresos más bajos y es más probable que sean inmigrantes. El mercado de alquiler está compuesto principalmente por propietarios no profesionales, aunque recientemente empresas internacionales han comenzado a desarrollar y gestionar viviendas de alquiler. Las políticas públicas han sido tradicionalmente diseñadas para promover la propiedad de la vivienda y no han proporcionado suficientes viviendas de alquiler, especialmente las públicas.
España tiene una de las tasas de alquiler más bajas de los países europeos, con sólo el 23% de los hogares que alquilan su vivienda. Como ilustra la Figura 1, esto no siempre fue así. En 1950, el porcentaje de propietarios e inquilinos era igual. Pero a partir de la década de 1960, el aumento de los ingresos y las subvenciones a la propiedad de la vivienda hicieron que aumentaran las tasas de propiedad de la vivienda, alcanzando un máximo en 2001 del 82%. Durante los últimos 20 años, el mercado del alquiler ha ido creciendo gradualmente debido a dos razones 1) la precariedad laboral y los bajos salarios hicieron que los precios de la vivienda estuvieran fuera del alcance de los más jóvenes, y 2) los bancos son mucho más cautelosos a la hora de conceder hipotecas que en años anteriores.
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ResumenEl modelo convencional de vivienda social en España es una peculiaridad dentro de la política de vivienda europea, ya que está casi totalmente ocupada por el propietario. La vivienda protegida en propiedad mantiene el estatus de vivienda social durante un número determinado de años, durante los cuales no se puede vender a precios de mercado. Después de ese periodo, su estatus cambia, y la vivienda en cuestión pasa a formar parte del mercado de la vivienda libre. Sin embargo, la reciente evolución de la política de vivienda española sugiere que este modelo podría cambiar en el futuro. En algunas regiones españolas, la vivienda protegida en propiedad se considera ahora como una categoría de tenencia separada y permanente y no como un acuerdo de subvención temporal. Este documento analiza los antecedentes y las posibles implicaciones de esta nueva perspectiva política.
España no es el único país europeo que ha conocido un gran aumento de los precios de la vivienda. Una tendencia similar se observa en países como el Reino Unido y los Países Bajos. Sin embargo, en estos países los aumentos de precios se debieron principalmente a la limitada capacidad de respuesta de la oferta. Debido a factores institucionales, como una estricta ordenación del territorio y un complicado marco normativo, la producción de nuevas viviendas pudo seguir el ritmo de la creciente demanda de viviendas (véase Boelhouwer 2005).En España, la situación ha sido diferente. Desde 1950, el parque de viviendas español se ha triplicado mientras que el número de hogares sólo se ha duplicado. Desde 2001, se construyeron más de 500.000 viviendas al año (véase la Fig. 2), mientras que el número medio de hogares aumentó en unas 300.000 al año (Rodríguez et al. 2008).Fig. 2Número de viviendas terminadas protegidas y no protegidas en España, 1991-2007 (* 1.000 viviendas). Fuente: Ministerio de Vivienda de España (www.mviv.es)Imagen a tamaño completo
Subsidio de vivienda España
El mercado de alquiler en España incluye todas aquellas viviendas dedicadas indistintamente a un uso permanente (larga duración) y para estancias de corta duración. La combinación se debe al uso intensivo del stock español en zonas costeras/turísticas para periodos cortos y vacaciones, por un lado, pero también por las necesidades de los hogares derivadas del aumento de residentes españoles. Aunque no es muy conocido, se estima que la vivienda de alquiler de corta duración demanda más de 150 mil unidades en las costas españolas sólo por la demanda turística. El uso de las viviendas permanentes se analiza mejor desde la perspectiva estadística y se informa que 2,4 millones de unidades están en alquiler cubriendo las necesidades de los hogares de viviendas permanentes, un 14,7% del total del stock principal en 2011 (Censo).
El parque de viviendas en España es mayoritariamente en propiedad y, tras un fuerte ciclo de construcción, se encuentra en buenas condiciones y calidad. Esto se aplica también al segmento del alquiler, que está distribuido de forma desigual, con más unidades alquiladas en las ciudades más grandes.
Los inquilinos tienen una media de 10 años de duración del contrato de alquiler y la mayoría de los contratos de alquiler se concentran en la última década. Una característica del mercado de alquiler español es la existencia de un número estable de viviendas en alquiler a precios inferiores a los del mercado (la mayoría de las viviendas públicas) y un número importante de viviendas libres de alquiler (viviendas sociales a renta cero, viviendas utilizadas por familiares o viviendas de empresas para sus empleados, entre otros motivos).
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Durante la última década, la vivienda de alquiler se ha vuelto menos asequible en muchas economías europeas. En nuestro reciente estudio de 17 economías europeas avanzadas, un hogar típico de inquilinos gastó alrededor del 25% de sus ingresos en el alquiler en 2018, mientras que una familia joven pagó casi un tercio de sus ingresos en el alquiler. Para un hogar en el 20 por ciento más bajo de la distribución de ingresos, la parte de los ingresos necesaria para el alquiler era mucho mayor, un 40 por ciento.
Esta cifra -el 40%- suele ser el umbral para que un hogar se considere sobrecargado por el pago del alquiler. Es sorprendente que en casi tres cuartas partes de los países analizados, cerca de la mitad o más de los inquilinos de bajos ingresos estaban sobrecargados en 2018. Las tasas eran especialmente altas entre los jóvenes de 16 a 29 años y en las principales ciudades. Durante 2013-18, en algunas capitales el aumento de los precios de los alquileres superó varias veces el crecimiento de los alquileres a nivel de país, por ejemplo, en Lisboa, Dublín, Madrid, Reikiavik, Estocolmo y la ciudad de Luxemburgo.
A diferencia de los inquilinos, los costes de la vivienda para los propietarios han disminuido desde 2014. Un inquilino suele gastar más de una vez y media lo que un propietario gasta en vivienda cuando se mide como proporción de la renta disponible. Y esta discrepancia se ha ampliado entre 2011-13 y 2016-18, especialmente para los más pobres -aquellos que se encuentran en el 20% inferior de la distribución de ingresos-, en unos 4 puntos porcentuales. Esto se muestra en las barras verdes del gráfico. Esto significa que, mientras que los propietarios de viviendas en general se beneficiaron directamente de los bajos tipos de interés durante este período, los inquilinos no lo hicieron.